Рынок ипотеки в России и Америке

На протяжении нескольких месяцев в России обсуждается тема мирового кризиса ипотечного кредитования. Одни склоняются к мнению, что нашу страну он не затронет, другие считают, что РФ также пострадает. Чтобы понять, чье же мнение верно, стоит обратиться к истокам.

Синдром ипотечной лихорадки

Это явление появилось в США. Еще пару лет назад в Штатах наблюдалось резкое возрастание цен на жилье. Потребитель, подписавшись на программу ипотечного кредитования, мог уже через год продать жилье, погасить кредит, да еще и получить прибыль. С каждым днем возрастал спрос на жилье в Америке. Люди старались вложить средства в недвижимость, этот период получил название «ипотечная лихорадка».

Спрос и предложение на рынке недвижимости вскоре стали неравными, поскольку продажа значительно опережала покупку. Как следствие, увеличилось и число непроданных домов, как в новостройках, так и вторичное жилье. Упал и спрос, продавцам пришлось снизить цены на жилье. Еще совсем недавно дома продавались за максимально короткие сроки по высоким ценам, теперь же месяцами стояли на продаже, ожидая покупателей.

Так уж получилось, что в то время, когда цены быстро росли, люди обращались в банки за ипотекой, поскольку любые проценты можно было окупить, продавая потом собственную недвижимость по высоким ценам. Те, кто не собирался перепродавать приобретенное жилье, а просто хотел купить более просторное жилище, тоже в спешке брал кредит, боясь возрастания цен. И теперь они поняли неприглядность ситуации: квартира, которую взяли в ипотеку на 10 или 20 лет по высоким ценам, намного упала в цене. Многие жители Америки стали почти банкротами, а затем решили, что проще отказаться от выплат. Возвращая недвижимость финансовой организации в обмен на частично выплаченный кредит, они продавали ее и покупали равноценную квартиру за наличность и намного дешевле. Разумеется, банки в Америке, стали все чаще отказываться выдавать ипотеку гражданам. Это время и получило название ипотечный кризис в США.

Ситуация на российском рынке

Специалисты по недвижимости в России говорят, что подобные проблемы пока обходят нас стороной. Наши граждане еще не поняли все преимущества ипотечного кредитования, поэтому процент невозвращения кредитов очень низкий. Финансовые организации в нашей стране подходят к оценке кредитоспособности заемщика очень тщательно, а в Америке получить ипотеку по программе очень легко. Аналитики считают, что в нашей стране нет гибких механизмов облигаций по ипотеке, которые в США используются на ипотечных рынках с целью рефинансирования.

По словам тех же экспертов, американский кризис не может вообще обойти стороной рынки других стран, в том числе и ипотечное кредитование в РФ. Специалисты говорят, что американский кризис в первую очередь ударит по российскому вторичному ипотечному рынку. Иностранные инвесторы могут сократить количество инвестиций в ипотечные инструменты в России. Также подвергнутся корректировке и их планы касательно участия в сделках по секьюритизации (полная замена ценных бумаг, которые обеспечены пакетом ипотечного кредитования) активов ипотеки в России с 2007-2008 году.

Будет отложен массовый тираж удачных тестовых сделок прошлого года по выпуску ценных бумаг по ипотеке. Большинство российских первичных кредиторов будет вынуждено искать внутренние ресурсы рефинансирования ипотечного рынка. Закономерным результатом станет отказ от привлечения недорогих ресурсов для ипотечного кредитования еще на несколько лет. Как известно, финансовые организации РФ имеют весьма скромные возможности по рефинансированию, так что развитие рынка будет иметь существенные ограничения. Уже сейчас заметно, что первичный ипотечный рынок очень нуждается в средствах.

Стоит заметить, что прогнозы, которые представило Министерство финансов РФ довольно оптимистичные. Эксперты сходятся во мнении, что к 2010 году те россияне, которые в состоянии обеспечить себя жильем с помощью накоплений или ипотечных кредитов, будут составлять 28% от всего населения страны. Вместе с этим возрастет и количество новостроек, сдаваемых в эксплуатацию. Согласно прогнозам, ежегодно будет сдаваться 80 миллионов квадратных метров (на сегодняшний день 56,3 миллионов). Правительство, в свою очередь, ищет пути увеличения объемов жилищного строительства до объема 140 миллионов квадратных метров. Это равно 1 метру на человека в год.

Если ожидания оправдаются, ипотечный рынок продолжит развиваться динамично, а в строительную область увеличится приток инвестиций.